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　　碧桂園的速度與危情

　　本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 黎玉瑩、孫藝萌 深圳、廣州報(bào)道

　　從財(cái)務(wù)角度，碧桂園式的高周轉(zhuǎn)關(guān)鍵是投入產(chǎn)出時(shí)間越短，資金周轉(zhuǎn)率越高、資金回報(bào)率越高；從現(xiàn)實(shí)角度，這意味著，項(xiàng)目有動(dòng)力壓縮從拿地到開(kāi)工、施工、開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)金流回正的時(shí)間。對(duì)于工程來(lái)說(shuō)，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)趕工，極易出現(xiàn)安全、質(zhì)量問(wèn)題。

　　2017年剛剛登頂?shù)谋坦饒@，猝不及防地迎來(lái)了“至暗時(shí)刻”；作為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)的王者，碧桂園正在為極速的高周轉(zhuǎn)模式買(mǎi)單。

　　6月24日，碧桂園上海奉賢區(qū)在建項(xiàng)目紅墅林發(fā)生事故，致1人死亡9人受傷；7月12日，碧桂園杭州前宸府基坑坍塌，所幸無(wú)人傷亡；7月26日，安徽六安碧桂園城市之光工地圍墻和板房倒塌，造成6人死亡、多人受傷。

　　7月30日，時(shí)隔一個(gè)多月后，上海奉賢區(qū)安監(jiān)局初步調(diào)查結(jié)論顯示，紅墅林項(xiàng)目任意壓縮工期，隱瞞危險(xiǎn)性較大的工程不上報(bào)，是導(dǎo)致事故發(fā)生的間接原因。

　　8月3日，碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)和總裁莫斌均承認(rèn)，上海項(xiàng)目確實(shí)存在人為趕工，這是不符合集團(tuán)安全管控要求的；同時(shí)，旗下項(xiàng)目的工程管理存在漏洞。

　　碧桂園是房企高周轉(zhuǎn)實(shí)踐的佼佼者。借助成就共享、同心共享這兩個(gè)利器，引入跟投，楊國(guó)強(qiáng)將稅后利潤(rùn)的20%讓予員工，極大地刺激了區(qū)域和項(xiàng)目的熱情，幫助公司實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)，速度遠(yuǎn)高于同業(yè)。

　　然而風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)埋下。從財(cái)務(wù)角度，碧桂園式的高周轉(zhuǎn)關(guān)鍵是投入產(chǎn)出時(shí)間越短，資金周轉(zhuǎn)率越高、資金回報(bào)率越高；從現(xiàn)實(shí)角度，這意味著，項(xiàng)目有動(dòng)力壓縮從拿地到開(kāi)工、施工、開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)金流回正的時(shí)間。

　　對(duì)于工程來(lái)說(shuō)，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)趕工，極易出現(xiàn)安全、質(zhì)量問(wèn)題。

　　出事后，碧桂園也在反思集團(tuán)的質(zhì)量安全管控體系，并出臺(tái)了多項(xiàng)措施。

　　“高速行駛”下的管控漏洞

　　時(shí)間拉回到2017年9月8日，上海奉賢海灣鎮(zhèn)地塊出讓?zhuān)罱K被碧桂園以10.68億元摘得，樓板價(jià)11041元/平方米，溢價(jià)率0.4%。

　　這是一個(gè)純住宅項(xiàng)目，定名為紅墅林。9個(gè)多月后，這塊地上的數(shù)棟建筑物拔地而起，工人們每天緊張地施工，6月底已出地面數(shù)層。

　　另一個(gè)出事的項(xiàng)目杭州前宸府進(jìn)度也很快。2017年8月16日摘牌，今年6月22日拿到預(yù)售許可證，6月30日第一次開(kāi)盤(pán)，從拿地到開(kāi)盤(pán)僅10個(gè)月時(shí)間。

　　位于三線(xiàn)城市六安的碧桂園城市之光的速度則更快。2017年2月28日，碧桂園以16.03億元競(jìng)得六安2017-2號(hào)地，樓面價(jià)為4390元/平方米，半年后的10月26日便開(kāi)盤(pán)了。

　　高周轉(zhuǎn)是碧桂園的核心競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)莫斌介紹，參與跟投制度的項(xiàng)目，12個(gè)月是個(gè)節(jié)點(diǎn)，12個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的就可以獲得獎(jiǎng)勵(lì)；一線(xiàn)、1.5線(xiàn)城市受制于開(kāi)工、預(yù)售條件的嚴(yán)格，達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)，可以延到20個(gè)月。

　　2018年以來(lái)，碧桂園不斷提高高周轉(zhuǎn)要求。4月份，莫斌連簽多份文件，要求促進(jìn)高周轉(zhuǎn)。開(kāi)盤(pán)周期達(dá)到3-4個(gè)月、3個(gè)月或以下的項(xiàng)目將享受高額獎(jiǎng)勵(lì)。

　　據(jù)莫斌介紹，紅墅林項(xiàng)目人為趕工，是想趕在暑假前把售樓處做好開(kāi)放，導(dǎo)致在施工方案執(zhí)行中出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　他強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目私自的趕工行為是不符合集團(tuán)對(duì)于安全和質(zhì)量要求的。公司已對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了懲罰。項(xiàng)目總已被就地免職。

　　碧桂園另一位副總裁說(shuō)，上海限價(jià)嚴(yán)格，趕工的意義其實(shí)沒(méi)那么大；但上海區(qū)域的人希望，在一線(xiàn)城市也能做成一個(gè)高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿，這個(gè)心思太過(guò)于急切，導(dǎo)致動(dòng)作變形。

　　此外，六安和其他幾項(xiàng)事故的發(fā)生，也暴露了公司的工程管理漏洞。

　　碧桂園目前大約80%的工程都是外包。六安事故發(fā)生場(chǎng)所為工人宿舍，杭州的是基坑輔助工程，均為外包，都是在主體工程之外，反映了公司在配套項(xiàng)目上重視度不夠。

　　“配套工程原來(lái)是在（主體工程）紅線(xiàn)外，主要由施工隊(duì)自行管理，以前我們主要關(guān)注配套的走電等問(wèn)題，現(xiàn)在把工棚、交通位置、食堂、洗手間等等都納入質(zhì)量管控體系。”

　　莫斌稱(chēng)，7月27日公司全面停工自查之后，90%的項(xiàng)目不存在安全隱患已經(jīng)復(fù)工，10%存在安全隱患的大部分是配套工程，目前都在要求整改。

　　楊氏高周轉(zhuǎn)“秘訣”

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)由來(lái)已久。10多年前，萬(wàn)科提出“5986原則”，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、開(kāi)盤(pán)售出8成、產(chǎn)品6成是住宅，奠定了行業(yè)高周轉(zhuǎn)的基調(diào)，很多全國(guó)性公司如保利、金地、龍湖等緊隨其后。

　　彼時(shí)乃至現(xiàn)在，從拿地到銷(xiāo)售6-7個(gè)月，已是一般大型房企的最快速度。龍湖有關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，6個(gè)月的開(kāi)盤(pán)周期，在公司內(nèi)部可能會(huì)拿到優(yōu)秀獎(jiǎng)。

　　被外界稱(chēng)為“合伙人”制度的同心共享計(jì)劃，讓碧桂園的周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)超同業(yè)，同時(shí)也是碧桂園從千億飆升到5500億的獨(dú)門(mén)密碼。

　　在2014年底，碧桂園開(kāi)始推行同心共享，希望借此實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和規(guī)模飛躍。

　　2015、2016年，同心共享在碧桂園項(xiàng)目大量實(shí)施，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間縮短至4.3個(gè)月，資金周轉(zhuǎn)率可達(dá)一年1.5次，成為周轉(zhuǎn)速度最快的房企。

　　這項(xiàng)制度簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是跟投，強(qiáng)制區(qū)域總和項(xiàng)目總等管理人員跟投所在區(qū)域的所有項(xiàng)目，上限不超過(guò)10%，項(xiàng)目現(xiàn)金流回正即可分紅，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　再直白一點(diǎn)說(shuō)，此舉是對(duì)區(qū)域總和項(xiàng)目總的高額激勵(lì)，大大激發(fā)了區(qū)域的買(mǎi)地和銷(xiāo)售熱情。在市場(chǎng)火爆的2015-2017年，碧桂園數(shù)位區(qū)域總裁收入過(guò)億，幾十位項(xiàng)目總收入過(guò)千萬(wàn)。

　　也是在這三年，碧桂園接連實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售幾近翻番，從1500億到3000億再到5500億，超越了萬(wàn)科、恒大，成為全國(guó)乃至世界第一房企，晉升財(cái)富世界500強(qiáng)。

　　通過(guò)跟投的超額激勵(lì)，碧桂園重新定義了房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)游戲，將自己變成了房產(chǎn)界的“沃爾瑪”，還引領(lǐng)了行業(yè)新一輪的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)，融創(chuàng)、泰禾、旭輝、陽(yáng)光城、龍光等各路黑馬，都是碧桂園的擁躉。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2016年12月31日，碧桂園共有583個(gè)項(xiàng)目參與跟投，測(cè)算平均簽約銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)約為12%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流平均回正周期預(yù)計(jì)為8.4個(gè)月。

　　2017年未公布跟投具體數(shù)字，但據(jù)碧桂園CFO伍碧君介紹，去年的資金周轉(zhuǎn)率仍在1.5次/年，今年上半年有所放緩。

　　跟投制度“雙刃劍”

　　正如世界上所有的制度一樣，跟投制度并不完美。

　　接近碧桂園的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，同心共享實(shí)行三年后，碧桂園的周轉(zhuǎn)速度并未像之前預(yù)期的那樣樂(lè)觀發(fā)展，反而出現(xiàn)了邊際效應(yīng)遞減，2015-2016年，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間為4個(gè)多月，2017年上升到了6個(gè)多月。

　　“這幾年跳槽去碧桂園的區(qū)域總，必須是自帶身家的。”一位資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)HR人士說(shuō)，一個(gè)區(qū)域有好幾個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域總對(duì)每個(gè)項(xiàng)目初始投資為80萬(wàn)元，項(xiàng)目總對(duì)所在項(xiàng)目投資為50萬(wàn)元，意味著剛?cè)ゾ鸵度霐?shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元。

　　但2018年的市場(chǎng)環(huán)境與過(guò)去三年不可同日而語(yǔ)。三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售在放緩，一二線(xiàn)則備受限價(jià)困擾，利潤(rùn)率走低。碧桂園過(guò)去兩年內(nèi)大幅買(mǎi)入并且跟投的地塊，正在經(jīng)受考驗(yàn)。

　　對(duì)于激勵(lì)對(duì)象而言，隨著市場(chǎng)下滑，他們的跟投意愿在降低。碧桂園的跟投已經(jīng)出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。早在1月23日，碧桂園下發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化“同心共享”及時(shí)跟投的通知》稱(chēng)，對(duì)于定期跟投的項(xiàng)目，凡逾期跟投的區(qū)域總裁，暫停發(fā)放其工資和所有獎(jiǎng)金；其他逾期跟投個(gè)人，則將暫停發(fā)放所有獎(jiǎng)金。

　　金地董事長(zhǎng)凌克在談到跟投時(shí)提醒，有些公司強(qiáng)行要求員工持有股權(quán)，沒(méi)有那么多錢(qián)的時(shí)候，員工就通過(guò)外部融資，最后有可能出現(xiàn)問(wèn)題；如果自己的錢(qián)也在項(xiàng)目里，有時(shí)就會(huì)為了自己的錢(qián)和收益，用很激進(jìn)的方法，做出不正確的經(jīng)營(yíng)舉措。

　　他說(shuō)，跟投制度賺錢(qián)的時(shí)候是正向激勵(lì)，不賺錢(qián)就是負(fù)向的。跟投要在執(zhí)行的過(guò)程中去調(diào)整，去監(jiān)督。

　　對(duì)此，莫斌表示，碧桂園設(shè)立跟投機(jī)制時(shí)就考慮了市場(chǎng)下行可能出現(xiàn)的情況，比如在限價(jià)背景下，將現(xiàn)金流滾動(dòng)到其他項(xiàng)目上帶來(lái)利潤(rùn)，有現(xiàn)金流回來(lái)，同樣有收益。讓大家都關(guān)注現(xiàn)金流，首先把項(xiàng)目做好，而不是關(guān)注虧損多少錢(qián)。

　　他說(shuō)，跟投最大的風(fēng)險(xiǎn)是拿地。拿地合適就成功了70%，經(jīng)過(guò)過(guò)去三年的上升市場(chǎng)，老的區(qū)域沉淀了一些利潤(rùn)，能夠承擔(dān)可能的虧損，說(shuō)清楚風(fēng)險(xiǎn)后可以給他拿有爭(zhēng)議的地；新的區(qū)域沒(méi)有沉淀，想拿的地和公司出現(xiàn)分歧，原則上是不給拿，寧可錯(cuò)過(guò)。

　　那么在市場(chǎng)下滑時(shí)跟投是否會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)判？伍碧君表示，現(xiàn)在這種情況很少。“集團(tuán)會(huì)提醒區(qū)域，不要想著房?jī)r(jià)還可以上升，要在限價(jià)以下的樓價(jià)去預(yù)測(cè)拿地，還能賺錢(qián)就拿；區(qū)域總自己要對(duì)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，萬(wàn)一拿錯(cuò)了也要跟公司一起承擔(dān)損失，因此拿地會(huì)很謹(jǐn)慎。”伍碧君說(shuō)。

　　對(duì)于跟投激勵(lì)是否會(huì)損害質(zhì)量安全的問(wèn)題，莫斌稱(chēng)，跟投根據(jù)施工、開(kāi)售等節(jié)點(diǎn)會(huì)有不同比例的激勵(lì)、分紅，但最大頭的70%要在交房后，前面的30%是預(yù)付，出了問(wèn)題后還得還給公司；出現(xiàn)安全質(zhì)量問(wèn)題實(shí)行一票否決制，近期出事的幾個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)就全都取消了。

　　4年前，碧桂園一位區(qū)域總裁指出，只有完美交樓，才能最終實(shí)現(xiàn)同心共享計(jì)劃的閉環(huán)。

　　以買(mǎi)房后兩年交樓計(jì)算，2018年，碧桂園大量跟投項(xiàng)目面臨交樓，各地業(yè)主維權(quán)概率上升，面臨的考驗(yàn)還在繼續(xù)。

　　碧桂園反思與糾錯(cuò)

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，上海和六安事故發(fā)生后，兩項(xiàng)目總已經(jīng)被就地免職。莫斌表示，出事的幾個(gè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人和管理人員已經(jīng)全部更換。

　　碧桂園副總裁、運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理陳斌介紹，針對(duì)之前發(fā)生的安全事故，集團(tuán)正在采取若干措施，實(shí)施安全質(zhì)量管控的升級(jí)。

　　在此前全面停工自查的基礎(chǔ)上，已經(jīng)啟動(dòng)了所有區(qū)域開(kāi)展安全質(zhì)量交叉檢查，預(yù)計(jì)歷時(shí)15天左右，進(jìn)一步自查自糾，進(jìn)而建立安全質(zhì)量工作方面的長(zhǎng)效管控機(jī)制，成為一種常態(tài)化加密型工作。

　　碧桂園還提出，施工合同條款中明確承包人需在確保安全質(zhì)量的條件下履行合同，如果發(fā)包人發(fā)出的指令存在安全和質(zhì)量隱患，承包人即施工方可以拒絕執(zhí)行，并且上報(bào)集團(tuán)總部。這項(xiàng)措施，賦予承包人和甲方同等的權(quán)利。

　　“這次事故最大的教訓(xùn)就是我們要加強(qiáng)延伸管控。延伸到施工前，以及所有的合作伙伴。”管工程出身的莫斌說(shuō)。

　　他還重申，要繼續(xù)把安全質(zhì)量和團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制直接掛鉤，而且是一票否決。

　　此外，公司將進(jìn)一步推進(jìn)工地開(kāi)放，讓所有的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主等各方，在施工過(guò)程中可以進(jìn)入工地，一起監(jiān)督安全和質(zhì)量管理。

　　莫斌表示，還會(huì)大力推動(dòng)碧桂園自主研發(fā)的SSGF新工藝體系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)澆筑和住宅工業(yè)化。現(xiàn)在碧桂園有400多個(gè)項(xiàng)目正在實(shí)施，今年底會(huì)達(dá)到600個(gè)項(xiàng)目左右，明年會(huì)超過(guò)1200個(gè)項(xiàng)目，后年會(huì)全覆蓋所有的項(xiàng)目。

　　他認(rèn)為，只有通過(guò)持續(xù)的成本投入和新工藝的大規(guī)模推廣，才能真正克服建筑安全和質(zhì)量隱患。