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政策財經(jīng)

賣地逾700億蘇州樓市調控急打補丁

2019-05-14來源：時代周報作者：謝中秀

　　時代周報記者謝中秀發(fā)自北京

　　作為近期樓市熱點城市代表，蘇州率先加碼了調控政策。

　　5月11日，蘇州市政府發(fā)布《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，蘇州將在住宅市場實行部分區(qū)域限售—包括蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域在內，在5月11日后取得不動產(chǎn)權證明的新房，需滿三年后方可轉讓；在蘇州工業(yè)園區(qū)全域，二手房需取得不動產(chǎn)權滿五年方可轉讓。

　　在土地市場，蘇州也加強了報價指導—土地競價超過市場指導價5%─10%，需工程竣工驗收后方可申請預售許可（此前為10%）；競價超過市場指導價10%─25%，轉為一次報價出讓（此前為25%）。

　　易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，蘇州新政出臺，很明顯是要遏制近期出現(xiàn)的土地市場和住宅交易市場雙雙“過熱”現(xiàn)象。

　　在剛剛過去的3月和4月，蘇州土地市場、住宅交易領跑全國。數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州土地出讓收金193億元，位居全國第三；住宅交易方面，4月蘇州新房成交10014套，為2016年10月以來新高，二手房網(wǎng)簽11748套，環(huán)比上漲99.52%。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉評價稱，蘇州此次新政對住宅交易市場的限售政策尚屬溫和，但土地端的政策較為嚴格，預計會對房企拿地熱情形成較大影響。

　　市場熱：土拍競價最高85輪

　　近期多個城市土地市場重現(xiàn)熱度，蘇州更是其中代表。

　　4月29日，中海地產(chǎn)歷經(jīng)40輪競拍，以35.63億元總價、30287元每平方米樓面價拿下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗住宅用地，刷新了蘇州土拍紀錄。僅僅隔一周后的5月8日，蘇州再拍三宗地，收金40.65億元，其中兩幅地塊直接以高溢價率成交，第三幅經(jīng)85輪報價后以45.38%的溢價率成交。

　　蘇州土地市場火熱可見一斑，而這一情形已經(jīng)延續(xù)了數(shù)月。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來蘇州土地市場活躍，多宗高溢價率土地成交。

　　2019年以來蘇州全市土地市場賣地716億元，同比上漲12.5%。而2018年，蘇州全市賣地收入僅為1389.92億元。今年前4個月，蘇州賣地已獲得超去年一半的收入。

　　張宏偉表示，部分熱點二線城市的樓市回溫，這給房企帶來了比較好的拿地窗口期。

　　克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對時代周報記者分析，近期的土地市場熱度主要受三個方面因素影響：一是開發(fā)商渡過資金鏈“年關”，開始有余力補充土地儲備；二是一二線城市及熱點城市圈市場復蘇，部分城市再現(xiàn)“小陽春”行情，推動開發(fā)商拿地熱情；三是貨幣政策積極，房企融資成本下降，為房企拿地提供了助力資金。

　　但在“穩(wěn)地價”目標下，高熱度也意味著政策將隨時出手。比如此次蘇州，就針對土地市場加強了土地出讓指導。

　　交易活躍：房價為何淡定？

　　在住宅交易端，蘇州的表現(xiàn)較為平穩(wěn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月蘇州房價樣本平均價格為16302元/平方米，環(huán)比上漲0.98%，漲幅平穩(wěn)。縱向來看，近十個月，蘇州房價表現(xiàn)也較為平穩(wěn)，環(huán)比漲幅均在1%左右，剛剛過去的2月和3月還出現(xiàn)了小幅下降。

　　但嚴躍進指出：“蘇州房價平穩(wěn)主要在于郊區(qū)樓盤成交拉低了均價。”近期蘇州樓市的真實情況更多地展現(xiàn)在市場成交量上面。

　　房多多大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月蘇州二手房網(wǎng)簽數(shù)量達到11748套，環(huán)比上漲99.52%，均價為24410元/平方米，環(huán)比上漲4.8%。新房成交量也是一樣，4月蘇州新房成交量為10014套，是自2016年10月限購限貸政策出臺以來，月度成交量最高的月份。

　　交易量上漲背后，隱藏著房價上漲風險。貝殼研究院指出，一季度蘇州鏈家二手房成交量環(huán)比及同比均增加近一倍，隨著成交的升溫，均價漲幅有所擴大，一季度環(huán)比上漲4.7%。

　　貝殼研究院高級市場分析師鐘濤表示，整體來說，蘇州目前處于“低位復蘇，被壓制需求正常釋放”的過程中，在中央“房住不炒”基調下，樓市調控政策不會發(fā)生大的轉變，預計蘇州二手房市場成交在3─4月集中釋放后會回歸穩(wěn)態(tài)水平，均價失去上漲動力，趨向平穩(wěn)。

　　基于此種判斷，蘇州樓市新政在住宅市場端的調整力度不大。

　　“首先蘇州此時出臺限售政策，已經(jīng)晚于其他城市。其次，蘇州的限售政策僅針對部分重點區(qū)域。由此觀之，蘇州的住宅交易市場調控力度還是比較溫和的。”張宏偉指出。

　　作為近期樓市熱度再起的城市代表，蘇州加碼調控的舉措是否會被其他城市跟進？

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，其他城市是否要加碼政策調控，還是基于對當?shù)厥袌龅呐袛?mdash;—如果城市本身的調控機制，不足以遏制短期的熱度高企和房價上漲壓力，就有加碼調控的必要。但如果本身調控機制穩(wěn)定，也有可能采取增加土地供應等市場化的措施來進行對沖。

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