兩個月漲6000塊，世界上最難以負擔的房地產市場，正在準備迎來一次新的繁榮。
樓價自去年8月大跌近10%的香港，近期卻迎來樓市小陽春。最受歡迎的樓盤嘉湖山莊今年3月的平均建筑呎價比1月上漲了565港元，約6277人民幣。
無論是具體成交價格還是經過統計指標轉換的樓價指數，都開始漲漲漲，香港樓市正在回溫。
據香港文匯報報道，二手市場再次迎來小陽春。3月份首個周末（3月2日至3日），各大代理商公布的物業成交量均創新高。表現最佳的是中原地產，錄得23宗成交，較此前一個周末大幅上升76.9%，成交量創61周新高。
新鴻基地產2月15日花費63.1億港元，在大埔贏得一個住宅地塊，預期價值為52億港元至62億港元，即每平方英尺5500港元至6500港元，說明開發商也對香港樓市未來抱有樂觀預期。
花旗集團（Citigroup Inc.）和里昂證券（CLSA Ltd.）分析師預計，今年香港樓價將反彈5%至15%。
不過，去年末香港樓價的至暗時刻仍然歷歷在目，很多人都說，這一、兩個月的回溫只是回光返照。那到底香港樓價還會繼續上漲嗎？會回到曾經的神話地位嗎？
別急，我下面跟你們慢慢說。
1
香港樓價會繼續漲嗎？我認為會，有幾點理由：
第一，人民幣升值推動資金大舉出海。受中美貿易摩擦利好消息影響，人民幣已經從去年10月的6.98低位反彈了4%。
第二，剛需族搶著入場，但房屋供應仍然乏力。香港的高房價和龐大的需求早已經不是新聞，但香港政府增加土地的計劃仍然停留在紙上。
第三，豪宅成交額上升推高了整體房價。除了急不可耐的剛需族，富豪們也開始行動了。
先來說第一個理由。
美聯儲在2019年釋放放緩升息信號，給予人民幣升值空間，人民幣從去年10月到現在已經上漲了4%。中美貿易摩擦雖然結果遙遙無期，但持續釋放出利好信號。內地投資者趁著人民幣購買力上升，將人民幣換成港幣，大舉投資。
據智通財經APP統計，南下資金方面，2019年2月，滬（深）港股通日均成交額分別為556.31億、598.36億，均相較于其他月份顯著放大。
港股就是一個很好的例子。恒生指數自去年10月以來上漲了17%，跟人民幣低位反彈的步伐保持一致。同時，資金南下后，既流入股市也流入了房地產市場，推動交易額上漲。
2
供需關系仍然緊張，富豪成為新的主力軍。
剛需族也看到了樓價的回溫，擔心越升越高，正在加快成交的步伐。中低端房產集中在新界西，是大量剛需族的心頭好。新界西地區的中原地產指數連漲三周，最近一周漲幅超過1%，反映出剛需族的迫切心情。
但香港樓市供不應求的局面沒那么容易被打破。根據里昂證券（CLSA）數據，香港每年只能出售2萬套公寓，遠遠不足以滿足230萬戶家庭的需求。今年的銷售量將更小，只有18,000套公寓。香港政府決定將32公頃的高爾夫球場拿來建房子，“明日大嶼愿景”規劃，即填海建房子的計劃也在加緊規劃。可惜的是，遠水救不了近火，這些中長期規劃給人們帶來的刺激，只是像被針扎了一下而已。
根據香港規劃署土地供應專責小組的研究，香港未來30年的土地需求將不少于4,800公頃，而所有已落實或已規劃的發展項目所能供應的土地面積只有3,600公頃，預計直至2046年香港仍欠缺至少1,200公頃用地，差不多是60多個維多利亞公園的面積。
根據香港土地注冊處的數據，今年1月份實用面積超過100平米的豪宅售價指數上漲1.29%，推動全港私人住宅售價指數環比上漲0.08%。尤其是港島地區實用面積100平米到160平米的豪宅平均每平米售價上漲了1.4萬港幣。市況回穩，九龍塘筆架山一號有單位買家以4600萬連車位購入。
在買賣豪宅這件事上，中國人配得上世界第一的頭銜。明明1月11日內地買家還不惜損失3610萬港元的定金，放棄購買香港頂級豪宅。短短幾周內資金又重新在香港土地上星火燎原。
據《棱鏡》報道，一名房產中介認為：
只要成交價低于市場預期，香港樓市小陽春就會持續。很多人手里還是有錢的，購買力并未消除，只是需要有足夠低的價格來釋放。
3
不過，我也有一個擔憂，香港這次的樓市回溫恐怕只是中短期的反彈。部分香港業主擔心粵港澳大灣區會讓更多香港人離開自己出生的地方，在深圳和珠海再建一個家。
這并不是一個空想。我們在2018年5月就已經提出一條橫貫大中華區的炒房鏈條正在形成（《內地樓市祭出史上最嚴限令，香港卻賣出天價地皮，一條橫貫大中華區的炒房鏈條正在形成》）。內地資金在北上廣深被限購的大手擋住，進入香港狂掃豪宅；香港資金北上進入深圳及環深樓市。
按國家發改委最新規定，除超一線城市以外的大部分城市將可以放開落戶，說明北京、上海等超一線城市放松限購要遙遙無期，內地資金將持續南下，注入香港。同時，大灣區規劃將令香港的國際金融中心地位更加穩固，將吸引更多的海外資金進入。
粵港澳大灣區規劃出臺將令港人普通購房需求也開始加速北上。當剛需族和投資客都把眼光向上時，香港樓價增長可能將面臨巨大的天花板。
香港財政司司長陳茂波仍然堅持，雖然樓價下跌，但香港政府短期無意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此國際房地產研究機構紛紛預期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。
但有多少香港人真的愿意背井離鄉呢？人口畢竟只是長期的影響因素，如果你有意到香港尋找保值機遇，還是可以趁著香港這波回暖趕快入場。
香港還是那個香港。就像彭博專欄作者Nisha Gopalan所說：“香港（的房子）可能很貴，但至少它是開放的。”
（微信公眾號 海外掘金）
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