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　　萬(wàn)通的逃離：一直在轉(zhuǎn)型，始終未成功

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 祁三連，陳惠 北京報(bào)道

　　2019年的某一天，地產(chǎn)大佬馮侖參加了“亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇年會(huì)”。他在論壇上闡述了一段有趣的邏輯，“今后要擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)過(guò)高，而是過(guò)低，不是買(mǎi)不起，而是賣(mài)不出。現(xiàn)在房子掛出去，能賣(mài)出去嗎？都操心賣(mài)不出。所以我覺(jué)得大家不用像過(guò)去一樣關(guān)注價(jià)格問(wèn)題。”隨后，馮侖這段話被精煉后打上顯眼的標(biāo)題傳播了出去。

　　馮侖的這段發(fā)言中還有一段更有趣的話。他說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)化了將近30年，有的企業(yè)轉(zhuǎn)型就轉(zhuǎn)了四五次。可是這個(gè)行業(yè)沒(méi)有被技術(shù)創(chuàng)造出新的期待。”

　　多次轉(zhuǎn)型的萬(wàn)通地產(chǎn)，最終也未能轉(zhuǎn)型成功。3月7日，普洛斯與萬(wàn)通控股簽署的關(guān)于普洛斯戰(zhàn)略投資萬(wàn)通地產(chǎn)的股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，已由萬(wàn)通地產(chǎn)股東大會(huì)審議通過(guò)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此次萬(wàn)通控股向普洛斯轉(zhuǎn)讓總計(jì)2.05億股萬(wàn)通地產(chǎn)的股份，占萬(wàn)通地產(chǎn)股份總數(shù)的10%，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為4元/股，交易金額總計(jì)約8.21億元。交易完成后，普洛斯將成為萬(wàn)通地產(chǎn)第三大股東。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，普洛斯將提名普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明先生出任萬(wàn)通地產(chǎn)上市公司的非獨(dú)立董事，并促使上市公司設(shè)立董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)同時(shí)由梅志明先生擔(dān)任主席。

　　大股東幾經(jīng)變換，最后的拯救者卻是普洛斯。馮侖雖是最初創(chuàng)始人，但早在2016年，萬(wàn)通地產(chǎn)就正式告別“馮侖時(shí)代”，迎來(lái)了王憶會(huì)的“嘉華時(shí)代”。而更有趣的是，早年間，馮侖曾將萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)標(biāo)普洛斯模式發(fā)展。如今，普洛斯以另一種角色出現(xiàn)在萬(wàn)通的世界里。

　　看淡住宅

　　如今的馮侖也會(huì)感慨說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有被技術(shù)創(chuàng)造出新的期待。“別的行業(yè)，比如說(shuō)通訊，BB機(jī)沒(méi)了、手機(jī)未來(lái)也可能沒(méi)了，但是房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)這種事情。而且?guī)装倌暌詠?lái)我們都是在固定的人造空間里造人、造車(chē)、造導(dǎo)彈，在固定的人造空間里生存、發(fā)展，也沒(méi)有人說(shuō)我們將來(lái)會(huì)不在固定的人造空間里。有充分的理由相信，只要這個(gè)基本事實(shí)不改變，我們的活是永遠(yuǎn)干不完的。只要相信這個(gè)判斷，我覺(jué)得就應(yīng)該一直樂(lè)觀。這個(gè)行業(yè)不應(yīng)該出現(xiàn)這么強(qiáng)烈的讓人逃離的恐懼。至于到底是蓋結(jié)婚宴會(huì)廳還是蓋殯儀館，這不重要，這都是房地產(chǎn)。”馮侖說(shuō)。

　　但他一手打造的萬(wàn)通地產(chǎn)，卻對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持若即若離的狀態(tài)，最終錯(cuò)失了房地產(chǎn)最佳黃金時(shí)代。2014年8月，萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)改組，嘉華控股入主，代表馮侖的董事會(huì)成員僅剩姚鵬一人；2016年，嘉華控股收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)股份，收購(gòu)?fù)瓿珊蟪止杀壤_(dá)35.66%，拿到萬(wàn)通地產(chǎn)控股權(quán)，王憶會(huì)成為實(shí)際控制人，萬(wàn)通地產(chǎn)正式告別“馮侖時(shí)代”，迎來(lái)了王憶會(huì)的“嘉華時(shí)代”。然而，大股東的變化始終未能改變?nèi)f通地產(chǎn)衰敗的頹勢(shì)。

　　再次回顧萬(wàn)通發(fā)展史，可以說(shuō)，作為曾經(jīng)最知名的開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)通地產(chǎn)一直看淡房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，并一直在轉(zhuǎn)型的路上。2010年12月，萬(wàn)通地產(chǎn)與中金等公司組成聯(lián)合體以超過(guò)25億元價(jià)格拿下Z3地塊；2011年，唱衰住宅市場(chǎng)的馮侖帶著萬(wàn)通地產(chǎn)走上了轉(zhuǎn)型道路，宣布向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型；2011-2015年，馮侖推銷(xiāo)立體城市的概念，萬(wàn)通地產(chǎn)以立體城市的先進(jìn)概念在西安、溫州布局；2015年1月，萬(wàn)通地產(chǎn)停牌擬收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)文娛資產(chǎn)，半年之后的6月19日，萬(wàn)通地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司連續(xù)與多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開(kāi)深入磋商與談判，但由于交易各方對(duì)交易價(jià)格、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等重要問(wèn)題存在較大分歧，依然無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致。當(dāng)時(shí)，有分析人士認(rèn)為，“謀求與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)重組可以說(shuō)是馮侖對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)做的最后努力，重組失敗后，馮侖去意已決。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱了當(dāng)年萬(wàn)通的年報(bào)。年報(bào)中對(duì)此次轉(zhuǎn)型的表述是，“公司目前主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體增幅下降態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、土地成交面積等多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下滑，公司現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此，為改善公司的持續(xù)發(fā)展能力及盈利能力，并更好的回報(bào)上市公司全體股東，公司曾擬收購(gòu)重組互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)資產(chǎn)，并對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整。”

　　另一種轉(zhuǎn)型

　　在王憶會(huì)的“嘉華時(shí)代”，萬(wàn)通也沒(méi)有放棄轉(zhuǎn)型。

　　2018年7月30日，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布，以31.7億元從創(chuàng)業(yè)板公司納川股份（300198.SZ）及其他相關(guān)股東手中收購(gòu)持有的星恒電源股份。2018年10月31日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)公告稱(chēng)，與普洛斯投資（上海）有限公司簽署合作框架協(xié)議，轉(zhuǎn)讓其在北京CBD核心區(qū)Z3項(xiàng)目中的標(biāo)的份額/標(biāo)的股權(quán)，萬(wàn)通地產(chǎn)從Z3徹底退出；2018年12月16日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布了關(guān)于終止收購(gòu)星恒電源78.284%股份的公告。隨著收購(gòu)星恒電源宣告失敗，萬(wàn)通地產(chǎn)構(gòu)建“地產(chǎn)+新能源”雙主業(yè)的愿望落空。

　　那么，作為一家主業(yè)為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)通如今是怎樣的規(guī)模呢？據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)2018年第三季度報(bào)告顯示，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，至當(dāng)期報(bào)告期末，萬(wàn)通地產(chǎn)總資產(chǎn)為142.63億元，相較于上年度期末增長(zhǎng)6.76%，其中歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為72.38億元，相較于上年度期末增長(zhǎng)4.18%，2018年1月至9月，萬(wàn)通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為27.99億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.39億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為1.04億元，分別比上年同期增減114.89%，200.34%，-6.59%。

　　在公司經(jīng)營(yíng)情況方面，截至2018年9月30日，公司在建面積37.35萬(wàn)平方米。2018年1月至9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2.09萬(wàn)平方米，同比下降76%；銷(xiāo)售額5.97億元，同比下降68%。公司房地產(chǎn)出租累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同租金16856萬(wàn)元，同比上漲67%。

　　如今，萬(wàn)通地產(chǎn)在官網(wǎng)上對(duì)自己的定義是：萬(wàn)通地產(chǎn)以“時(shí)尚、知性、愛(ài)心”為理念，致力于成為有責(zé)任的、符合時(shí)代發(fā)展的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司。萬(wàn)通地產(chǎn)將進(jìn)一步深入圍繞新型城鎮(zhèn)化主題，堅(jiān)持區(qū)域優(yōu)先、區(qū)域聚焦，深耕京津冀地區(qū)。萬(wàn)通積極探索以高科技、服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新模式，并取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，公司也圍繞房地產(chǎn)與高科技和服務(wù)相結(jié)合的方向在新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、醫(yī)療健康、體育和會(huì)展等領(lǐng)域展開(kāi)了深入的研究或布局，隨著與中融國(guó)際信托的戰(zhàn)略合作，萬(wàn)通地產(chǎn)將結(jié)合前期探索取得的經(jīng)驗(yàn)，加速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向地產(chǎn)金融服務(wù)型的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

　　也許，一直在轉(zhuǎn)型路上的萬(wàn)通早就為自己的命運(yùn)埋下了伏筆。2008年年初，萬(wàn)通搶先進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，聯(lián)手TCL盤(pán)活其閑置廠房，并以“美國(guó)模式”，尤其是普洛斯模式為榜樣，用輕資產(chǎn)和私募基金撬動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如今，普洛斯以第三大股東身份出現(xiàn)在萬(wàn)通的版圖中。

　　對(duì)于這筆收購(gòu)，普洛斯官網(wǎng)是這樣表述的，梅志明說(shuō)“未來(lái)將以普洛斯在資本市場(chǎng)、資產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理等多個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，為萬(wàn)通注入新的活力，支持萬(wàn)通的業(yè)務(wù)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)管理。”此前，普洛斯與萬(wàn)通地產(chǎn)已有多項(xiàng)合作。2016年，普洛斯收購(gòu)了萬(wàn)通地產(chǎn)位于無(wú)錫、成都等地的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，拓展了其在中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，并通過(guò)強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力有效的提高了資產(chǎn)價(jià)值。近期，普洛斯協(xié)議收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)持有的金港通項(xiàng)目的部分股權(quán)，即為位于北京市CBD核心區(qū)的Z3地塊。

　　（本文來(lái)自于21財(cái)經(jīng)）