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銳評觀察

觀察：樓市調控下房價不跌反漲的原因

2019-01-19來源：金融投資報作者：易憲容

　　1月16日，國家統計局公布了2018年12月國內70個大中城市房價變化的數據。總體上說，70大中城市新建商品住宅價格指數按年升9.7%，連升39個月，為17個月來最高；按月升0.8%，連升44個月，升幅較前月略收窄。也就是說，3年多來的房地產調控，全國的房價越調控越高，而且這種情況已經持續了十幾年。

　　按照城市來看，12月份西安新建商品住宅價格同比上漲22.4%，漲幅排名第一。同比漲幅排名前十的城市，在西安之后有海口、呼和浩特、貴陽、大理、徐州、秦皇島、丹東、昆明、濟南，上漲幅度都超過15%。其中，海口新房價格同比上漲22.1%；呼和浩特新房價格同比漲21%；貴陽及大理則上漲18.8%。在這70個大中城市中，只有廈門是唯一一個新房價格同比下跌的城市。廈門新房價格同比下跌了0.4%。

　　即使是說房地產調控政策為史上最嚴厲的一線城市，這些城市的房價也沒有因為嚴厲的調控政策而下跌。比如，廣州的新房價格按年升8.3%，北京、上海及深圳分別按年升2.3%、0.4%及0.1%。環比來看，一線城市新建住宅的價格上漲了1.3%，升幅比前一個月擴大了1個百分點，廣州、北京、上海、深圳分別為3%、1%、0.6%及0.4%。

　　至于二手房市場，一線城市二手住宅價格按月下降0.3%，是連續3個月下跌。二、三線城市升幅分別收窄至0.1%及0.3%。二手住宅價格下跌的城市由11月的17個擴大到12月的22個。

　　就個別城市而言，二手住宅市場的價格同比漲幅前十的城市為呼和浩特、濟寧、昆明、西安、大理、烏魯木齊、三亞、海口、青島、宜昌，漲幅均超過11%。其中，呼和浩特二手房價格同比上漲17.9%，排名第一。廈門、上海、北京、福州四城的二手房價格同比下跌。其中，廈門二手房價格同比下降5.6%，上海二手房價格同比下降2.7%，北京二手房價格同比下跌1.9%，福州同比下降0.3%。

　　這些數據說明了什么呢？說明了中國的房地產市場經過3年多的調控，其房價基本上是保持上漲，其格局一直沒有變化。無論是新建住宅，還是二手住房都是如此。這是全國各城市的一個基本態勢。這種情況，最有體會的是許多當地民眾，看到自己所在的城市房價近幾年來都在快速上漲。

　　二是少數城市的二手住宅價格下跌，說明不了當前國內房地產市場的大勢。因為一則二手住宅房價下跌的城市十分少，二則房價下跌的幅度基本上都很小。試想，這些城市房價在上漲時都在一年內百分之幾十，比如這次西安的房價一年內上漲20%，那么未來每年下跌零點幾，要讓這個城市的房價回歸理性水平根本就不可能。可是，就目前國際上不少城市的房地產市場價格調控來看，至少都下跌了幾個百分點。比如2018年加拿大的房價總體上下跌了5%，香港也是如此。

　　那么為何國內房地產調控讓房價補跌反漲呢？其實這與政府的房地產調控政策目標有關，與政府千方百計地用行政性的方式來調控有關。這幾年來，政府的房地產調控政策目標，即使是早幾年，就是既要遏制房價快速上漲，不能夠把房地產泡沫吹大，也要保證房地產市場價格穩定，穩定房價是房地產調控政策的終極目標。但對于一個以投機炒作為主導的住房市場，如果政府的房地產調控政策目標是穩定房價、穩定市場預期，這就會明確地告訴市場，房價上漲的預期不會改變。既然房價上漲預期不會改變，那么對于波動的房價不也只有價格上漲一條路嗎？這就是為何幾年來政府出臺幾百次的房地產市場調控政策，但各城市的房價一直上漲的關鍵所在。

　　2019年政府的房地產調控政策目標是穩地價、穩房價、穩市場、穩預期，而且讓房地產政策調整的權力完全下放到地方政府，讓地方政府承擔主體責任。這樣的政策取向立即使得不少城市迫不急待地松綁本地的房地產調控政策。這就意味著2019年房地產的政策環境肯定會比前幾年寬松。既然前幾年所謂較緊房地產調控政策都會讓房價一直上漲，那么今年房地產政策松綁更是會為房價上漲創造機會。結果如何，投資者都在拭目以待。

　　（作者易憲容，原中國社科院金融發展室主任）

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