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　　從1978年城鎮(zhèn)人口人均7-8平方米居住面積，到今天超過人均40平方米，中國樓市堪稱傳奇。從2005年我一路唱多，到2016年底建議人們“在未來3年賣掉投資性房產(chǎn)”(注：2019年為最后一年)，主要理論分析的思路有三個(gè)維度：1，人口流動(dòng)——城市化；2，貨幣超發(fā)——貨幣化；3，虛擬財(cái)富——金融化。

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　　從“中心價(jià)值論”看樓市上漲的有限空間

　　許多人誤以為房產(chǎn)價(jià)格離不開“房”和“地”，其實(shí)不然！農(nóng)村有的是土地和民宅，卻幾乎沒有房地產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)漲跌是交易行為，是住宅商品化的價(jià)格現(xiàn)象，所以房?jī)r(jià)漲跌是房產(chǎn)金融化的概念。而在廣義金融學(xué)的概念中，金融是跨時(shí)間、跨空間的貨幣化交易，所以必須理解時(shí)間和空間的價(jià)值理論，才能把握住房?jī)r(jià)漲跌的大趨勢(shì)。

　　從時(shí)間看，全球房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)歷經(jīng)50年，據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)的研究，1970-2017年23個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)累計(jì)上漲的中位數(shù)為20.6倍，年均增長(zhǎng)6.5%。其中金融中心城市房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均值，比如：倫敦50年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)106倍，遠(yuǎn)高于英國整體平均上漲的61倍。日本地價(jià)在樓市泡沫破滅前的36年上漲82倍，六個(gè)核心城市的地價(jià)漲幅高達(dá)210倍！這項(xiàng)研究的數(shù)據(jù)證明了我提出的“中心價(jià)值論”，不同于房地產(chǎn)業(yè)的老生常談——第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。在這里，要把“區(qū)位”換成“中心”，也就鎖定了中國樓市下一輪上漲的有限空間。

　　從空間看，在房?jī)r(jià)上漲的要素中最容易和土地價(jià)格混淆的概念是空間溢價(jià)率，房產(chǎn)的價(jià)值在于需求，資產(chǎn)的價(jià)值在于交易，城市的價(jià)值則在于空間中的財(cái)富機(jī)會(huì)。人們離開農(nóng)村流入城市并不都是換一個(gè)地方“活著”，而是要換一種“活法”——中心城市，尤其是在投資和創(chuàng)業(yè)較為集中的區(qū)域，富人有錢，進(jìn)城尋找創(chuàng)業(yè)者；窮人有夢(mèng)，進(jìn)城尋找投資人。金錢和夢(mèng)想在有限空間中交匯，就會(huì)不斷演繹財(cái)富的傳奇，從而在信息的流動(dòng)中產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。在這里，房產(chǎn)成為資產(chǎn)，交易創(chuàng)造財(cái)富，城市化因此升級(jí)為財(cái)富貨幣化，其中最典型的概念是房產(chǎn)金融化。

　　房產(chǎn)金融化的研究迄今不過20多年，2013年行為金融學(xué)家席勒教授分享了經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎(jiǎng)，2017年投資行為學(xué)家塞勒教授獨(dú)占諾貝爾獎(jiǎng)的鰲頭，人們開始面對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的“非理性繁榮”，理解房產(chǎn)和股票投資一樣的“行為價(jià)值”。

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　　兩個(gè)人口“拐點(diǎn)”接踵而至的后果

　　從房產(chǎn)的居住需求看，中國城市化在2016年基本結(jié)束，盡管統(tǒng)計(jì)局公布的城市化率在2016年還不到57%，但這個(gè)城市化率的統(tǒng)計(jì)依據(jù)是常住人口，不完全包括2.93億的“人戶分離人口”。如果把近3億“人戶分離人口”列入城市流動(dòng)人口常量，2016年中國真實(shí)的城市化率已經(jīng)超過了70%！

　　在城市化基本結(jié)束的階段，人口凈流入的城市必然遞減，中心城市也不例外。比如：2017年北京、上海的常住人口首次雙雙下降，深圳、廣州的常住人口增量繼續(xù)領(lǐng)跑全國。在這個(gè)階段，新增城市人口主要來源于流動(dòng)人口的轉(zhuǎn)化，城市人口增長(zhǎng)的拐點(diǎn)就即出現(xiàn)了。

　　此時(shí)還要提醒人們的是：當(dāng)年計(jì)劃生育的政策后果與城市家庭生育率的下降，中國總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)也將逼近拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)在2022年達(dá)到中國人口巔峰15億左右。中國總?cè)丝诤统鞘腥丝谠鲩L(zhǎng)兩個(gè)人口“拐點(diǎn)”接踵而至，2/3以上城鎮(zhèn)的房產(chǎn)或?qū)⑼耆珕适Ы灰變r(jià)值，從而不再產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。

　　在房產(chǎn)金融化的市場(chǎng)中，居住類房產(chǎn)的真實(shí)需求增長(zhǎng)速度遞減乃至消失，二手房交易將上升為市場(chǎng)主流，樓市“非理性繁榮”隨時(shí)可能轉(zhuǎn)化為“斷崖式下跌”。在這個(gè)階段，越來越多的城鎮(zhèn)將面臨人口外流，投資性房產(chǎn)的交易量遞減，價(jià)格松動(dòng)乃至暴跌，外流人口的“再城市化”涌入中心城市特別是投資率高/創(chuàng)業(yè)率高的區(qū)域，那時(shí)人們就會(huì)記住我一再重復(fù)的話：“天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在”！

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