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銳評觀察

評論：看樓市再看天氣這次風向真的變了嗎?

2017-07-12來源：央視作者：王亞宏

文/央視評論特約撰稿王亞宏

今天，全國多地發(fā)布高溫預(yù)警，今年最強的一波熱浪來襲。不過，時下的樓市可能和現(xiàn)在的天氣形成了鮮明對比。

如果你問上半年樓市最重要的時點，很多人會回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調(diào)控，隨后數(shù)十個城市跟進、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機構(gòu)的報告顯示，樓市上半年銷量出現(xiàn)下滑，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

降溫!17個城市上半年成交量同比下降

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(2017年上半年)》顯示，30個重點監(jiān)測城市中，17個城市上半年成交面積同比下降。其中，一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，廣州累計同比降幅為20%。

限購令發(fā)威環(huán)京樓市成交大減

在北京等一線城市樓市降溫的同時，原先受到外溢作用影響的環(huán)京區(qū)域，比如廊坊等城市的住宅成交量開始明顯下降。據(jù)一家知名房地產(chǎn)公司統(tǒng)計的6月份50城市環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)，包括河北廊坊、安徽蚌埠等城市都有明顯下跌。其中，廊坊環(huán)比跌幅達到64%，領(lǐng)跌全國。

業(yè)內(nèi)人士分析，作為環(huán)京最主要的區(qū)域之一，廊坊市場的迅速降溫，代表著整個環(huán)京區(qū)域的成交走弱。

不光是成交量大幅萎縮，不少地方的房價也出現(xiàn)松動。據(jù)央視財經(jīng)報道，燕郊最大的一個樓盤3月份時平均成交價可達每平米29000元，到了6月初，則只有21000元，降幅接近30%。從6月7日至今，該樓盤一套房子都未成交。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會日前公布了6月房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)，深圳6月新建商品住宅成交均價為54492元/平方米。至此，新房均價自去年10月以來連續(xù)九個月環(huán)比下降。

昨天，房地產(chǎn)界還出來一條勁爆消息，萬達轉(zhuǎn)讓13個文旅項目和76個酒店項目，涉及金額達六百多億，一時引來熱議。很多人認為萬達的做法正是當前房地產(chǎn)市場的最好注腳。這次樓市風向真的變了嗎?

今年3月以來，各地因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定，反映出政策的累積效應(yīng)正在逐步釋放，“打補丁”式的調(diào)控也進入到從量變到質(zhì)變的過程中。

調(diào)控的市場傳導(dǎo)機制是暢通的

從“認房又認貸”到嚴查商辦房，從上海70年只租不售，到環(huán)京區(qū)域成交量下滑，再到三四線樓市逆襲，說明政策調(diào)控的市場傳導(dǎo)機制是暢通的，密集出臺的政策確實起到了給過熱的樓市“滅火”的作用。受各地調(diào)控政策密集出臺的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在回落。

調(diào)控要抑制樓市非理性上漲滿足剛性需求

調(diào)控政策雖然方式各異，但落腳點都是為了更好地滿足剛性需求。從需求方面看，近年來城鎮(zhèn)居民的居住條件確實有了明顯改善，在國家發(fā)力租售并舉的措施下，國家統(tǒng)計局最近發(fā)布了一個有趣的數(shù)據(jù)，稱2016年中國人均住房面積達到40平以上。這一數(shù)據(jù)讓不少“蝸居”者無言以對。

住房面積平均值掩蓋了地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異，更與市場情況有偏差。人均40平米聽起來很寬敞，但卻仍有大量人望房興嘆，人們被高揚的房價和沉重的房貸壓得透不過氣來。在這種情況下，如果城鎮(zhèn)居民居住條件改善不夠普遍、大多數(shù)人難以真正提升居住品質(zhì)的話，再大的“人均面積”也是鏡花水月。不但很難讓人們有獲得感，反而只能感慨“被平均”，相比之下“中位居住面積”會比單純的“平均居住面積”更接地氣。

另一方面，之所以統(tǒng)計出的人均居住面積能有這么大，客觀說明中國的房子確實不少，這一人均面積甚至超出了一些發(fā)達國家的水平。如果這些存量房子都能物盡其用，回歸居住屬性，那么對于改善民眾的住房條件會有巨大的潛力。樓市調(diào)控在滿足居住需求的同時，通過降杠桿等方式減少其金融屬性，本身也是為了促進資源利用的最大化。

從目前來看，無論是提高首付比例和貸款利率、限購以及限賣，還是鼓勵出租通過租售并舉的方式來解決住房問題，都是為了讓房子回歸其本來屬性。雖然一些地方的房價出現(xiàn)松動，但調(diào)控政策目前卻沒有放松的跡象，顯示出政策的定力。政策的累積效應(yīng)還會持續(xù)釋放，要問風向是不是真的變了，只需看之前的這一句定調(diào):中央已經(jīng)明確“房子是用來住的，而不是用來炒的”。

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