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　　文／孫建波(銀河證券首席策略分析師)

　　隨著智能手機普及，移動互聯網重新定義了商業模式。商業，不僅是人們“商品交換”的簡單需要，更是一種生活方式和生活體驗。萬達模式，在移動互聯時代演繹了實體商業的成功。

　　萬達是全球領先的不動產企業，2015年持有世界規模最大的物業面積。基于對房地產未來發展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉型。轉型方向從空間上看，從國內企業發展成為跨國企業；從內容上看，從以房地產為主的企業轉型為高科技服務業企業。

　　商業如產業，集群式發展的模式提高了效率，集聚了人氣，刺激了消費沖動。2008年以來，在經濟增速不斷下行，傳統商業持續遭受打擊的大背景下，功能定位成功的大型商業綜合體，較之以往更加熙熙攘攘。以萬達為例來說，成功的選址和綜合商業定位、科學的商業布局、讓人難以拒絕的美食和各種體驗誘惑，成就了實體商業的成功。

　　實際上，萬達的成功，正是互聯網思維的成功。過去幾年里，互聯網思維被單純地解讀為營銷模式的互聯網化，從而催生了快遞物流。本質上，互聯網思維體現的是事務之間的拓撲結構，這種拓撲關系，不應該僅僅是營銷和物流的；商品和服務供應商之間的拓撲關系，才是互聯網思維下更為要突破的更為本質的東西。也只有商品和服務的全面提升，才能不斷改善我們的生活，這才是社會發展的本質含義。無疑，萬達模式，為中國社會量身打造，重新定義了商品和服務的拓撲關系，重新定義了互聯網時代的商業體。曾經，我們誤以為在網購時代不必再逛商場。但網購最終沒有徹底侵略我們的生活。無論飲食、文化、抑或休閑，都推動著我們走向。

　　萬達模式，也體現在資本運作上。通過輕資本運作，實現了萬達的快速擴張，也創造了萬達的管理模式，使得萬達更加專注于其模式本身，從而成就了今天萬達的模式價值和品牌價值。輕資產是未來萬達轉型的主要方向。什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金其他方面出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發，現在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產模式。

　　為何轉型輕資產？（1）擴大競爭優勢。萬達的目標是在五年之內做到足夠大，挖更寬更深的護城河。（2）發展中小城市。從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。輕資產是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。（3）財務效益過關。從財務上看，輕資產回報也很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當于一個重資產店。

　　萬達轉型的速度和決心都體現了其轉型的力度。萬達的輕資產轉型有兩個戰略目標：第一，數量上，萬達廣場目標2020年做到400-500個，2025年將達到1000個；第二，收入結構上，到2020年萬達商業凈利潤的三分之二來自于租金收入，徹底轉型服務業。

　　萬達模式的背后，是萬達這一符號所支配的龐大的商品和服務的拓撲結構。換句話說，萬達支配著龐大的傳統商業體，靠的不是資本，而是具有獨特競爭力的萬得模式。用股票分析的術語來說，萬達應該給予互聯網企業的估值，而不應該是傳統商業。如果香港市場的股票分析師來深入調研一下萬達的模式，深入理解其商業運作的互聯網模式和輕資本運營的模式價值，萬達的總市值必然將是另一個量級。登陸港股的萬達，需要A股思維來重新認識其價值。

　　萬達股票嚴重低估。萬達2013年核心凈利潤130億元，2014年核心凈利潤148億元，今年預計170-180億，到2020年核心凈利潤300-400億，如果三分之二來自租金利潤，意味著2020年租金達到200多億。如果按照香港同類公司的市盈率20倍計算，萬達商業市值將達到5000億，而目前總市值不到2500億，因此萬達商業股票被嚴重低估。4月初以前，萬達商業股價一直在發行價左右徘徊，主要原因在于香港股市大都是境外投資者，不像境內投資者對萬達真正了解，也許還需要2個財報才能看懂萬達，但那時這支股票已是高位了。受益于港股投資的放開，萬達商業上周出現較大漲幅，隨著未來越來越多的內地投資者涌入香港股票市場，萬達商業的價值將得到更快的發現，此時股票建倉正當時。

　　當我們走遍神州大地，徜徉于每一個城市的萬達，我們不得不贊嘆萬達：在互聯網時代，定義了商業互聯網的最高境界，在商品和服務的供給端，形成了最有魅力的拓撲結構。正如《劍橋美國經濟史》所言：新技術的魅力，在于其對傳統行業的全面改造。“互聯網+”給我們帶來的絕非互聯網本身，而是行行業業在組織模式和運行模式上引入互聯網思維，使用互聯網手段。萬達模式，輕資產驅動了中國典型的城市綜合體商業的大發展，重新定義了商品和服務的拓撲結構。我們相信，這是互聯網思維的最偉大杰作。萬達模式，也將引領著城市生活方式的進步。而萬達在香港股市的價值低估，也將成為不可追溯的歷史。